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Seu terreno está muito caro? Comprou da incorporadora?

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Imagem de Seu terreno está muito caro? Comprou da incorporadora? 27 de out. de 2021

É relação de consumo?

Sim! A relação de compra e venda entre o consumidor e a incorporadora de imóveis é uma relação de consumo, aplicando os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

O que são contratos de adesão?

Simplificando, contratos de adesão são aqueles contratos em que não é possível discutir o conteúdo dele. Ou seja, as cláusulas são como elas são e, não cabe negociação. Pouquíssimos termos são negociáveis, como por exemplo, o valor da entrada e prazo para pagamento (limitado também ao prazo concedido pela incorporadora). O contrato de adesão está previsto lá no artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor.

Existe possibilidade de rever estes contratos?

Claro, sem dúvidas! O Código de defesa do consumidor dá a possibilidade de revisar contratos que causem demasiado desiquilíbrio nas relações consumeristas. Se uma cláusula viola a lei, ou, lhe coloca em evidente desvantagem, seu conteúdo pode ser discutido judicialmente. Neste caso específico, os juros são discutíveis, considerando a metodologia de cálculo utilizada para apuração dos valores.

O que é Tabela Price?

Segundo a Wikipédia pode ser conceituada como: “A tabela Price usa o regime de juros compostos para calcular o valor das parcelas de um empréstimo e, dessa parcela, qual é o valor relativo ao pagamento de juros e qual é relativo à amortização do empréstimo”.

Qual a limitação de juros contratuais para incorporadoras?

Como as incorporadoras não integram o SFN (Sistema Financeiro Nacional), não podem praticar a capitalização de juros em seus parcelamentos. Ora, considerando que a Tabela Price causa diretamente a capitalização de juros, ou seja, juros sobre juros, também não pode ser utilizada para cálculo das parcelas.

Considerando que as incorporadoras são empresas privadas, não vinculadas ao SFN, estão limitadas à prática de juros simples, limitados a 1% (um por cento) ao mês nos termos da Medida Provisória nº. 2.172/2001.

Qual o impacto desta metodologia de cálculo?

Bem, para este exemplo, vamos simular a compra de um imóvel no valor de R$100.000,00 (cem mil reais) parcelado em 120 (cento e vinte) vezes, sendo no primeiro caso, sendo o cálculo embasado na Tabela Price, e, no segundo caso, o cálculo aplicado por aplicação de juros simples, ou seja, sem capitalização.

Exemplo 1: Neste caso, tendo o imóvel o valor de R$100.000,00 (cem mil reais) parcelado em 120 (cento e vinte) vezes, aplicando-se a Tabela Price, com taxa de juros de 1% (um por cento) ao mês, teremos que este imóvel ao final do financiamento, terá o valor de R$330.038,69 (trezentos e trinta mil e trinta e oito reais e sessenta e nove centavos). Não estamos considerando para cálculo a correção anual das parcelas pelo indexador utilizado no contrato. O valor final é bem maior!

Exemplo 2: Neste caso, tendo o imóvel o valor de R$100.000,00 (cem mil reais) parcelado em 120 (cento e vinte) vezes, aplicando-se juros simples, com taxa de juros de 1% (um por cento) ao mês, teremos que este imóvel ao final do financiamento, terá o valor de R$220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), obviamente, ignorando a correção do indexador.

Como os Tribunais estão enxergando esta questão?

Os Tribunais estão simpáticos ao afastamento da Tabela Price em contratos de compra e venda celebrados entre consumidores e incorporadoras. A exemplo, temos o seguinte precedente:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. IMÓVEL. CORRETORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. ARTIGOS 7º E 34 DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO JURÍDICO EFETIVADO. COMISSÃO DEVIDA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TABELA PRICE. IMPOSSIBILIDADE. JUROS REMUNERATÓRIOS. 12% AO ANO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC E, APÓS, IGPM. ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA. PACTUAÇÃO EXPRESSA. MANUTENÇÃO. ATRASO NA OBTENÇÃO DO EMPRÉSTIMO. CULPA DA INCORPORADORA NÃO DEMONSTRADA. VERBA DE SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJGO - Apelação (CPC) 0106539- 83.2015.8.09.0051 - Relator: Gustavo Dalul Faria - 1ª Câmara Cível - Julgado em: 20/06/2019 - DJe de 20/06/2019).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CDC. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TABELA PRICE. (TJGO - Apelação (CPC) 0473500-64.2014.8.09.0051 - Relator: Carlos Roberto Fávaro - 1ª Câmara Cível - Julgado em: 28/06/2018 - DJe de 28/06/2018).

É possível substituir o índice de correção do contrato?

Sim. Os Tribunais em recentes decisões estão sendo simpáticos à substituição de índices, a exemplo, da substituição do IGP-M pelo IPCA, conforme julgado seguinte:

Abordagem revisional. Arguição de desequilíbrio econômico do contrato, a partir de indexador de reajuste (IGPM), a refletir índice abusivo, bem superior a outros indicadores de inflação. Pleito para concessão de tutela de urgência, com momentânea alteração do indexador, para IPCA. (TJSP; Agravo de Instrumento 2138874-96.2021.8.26.0000; Relator (a): Carlos Russo; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos – 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/08/2021; Data de Registro: 18/08/2021).

Caso entre com a ação, posso parar de pagar as parcelas?

Negativo. O ingresso de uma demanda judicial não suspende sua obrigação de quitar as parcelas. Caso deixe de realizar os pagamentos, você pode entrar em uma bola de neve sem volta, causando um acúmulo de passivo impagável. Logo, é altamente recomendável que não deixe de pagar as parcelas durante o procedimento.

Como funciona a readequação das parcelas?

Durante o procedimento judicial o Juiz determinará que seja feita uma perícia nos valores decorrentes do financiamento. Esta perícia será realizada por um Perito nomeado pelo Juízo que irá avaliar os cálculos, metodológicas utilizadas e apresentar um laudo sobre os valores cobrados. A partir daí, é possível realizar a recomposição das parcelas, ou seja, a redução delas e, consequente abatimento do saldo devedor levando em conta o que já foi pago até aquele momento.

Demora muito?

Sim. Via de regra não é um procedimento muito rápido, considerando sua complexidade, mas pode possivelmente lhe trazer bons resultados.

 

Link da Medida Provisória 2.172/2001.